분쟁 NO! 공인중개사의 필수 확인 사항

 

부동산 거래는 큰 금액이 오가는 만큼, 작은 부주의가 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 공인중개사는 이러한 분쟁 발생 가능성을 최소화하고 안전한 거래를 성사 시키기 위해 꼼꼼하고 정확한 확인 의무를 수행해야 합니다. 분쟁 없는 깨끗한 거래를 위한 공인중개사의 필수 확인 사항을 알아보겠습니다.

계약 체결 전 필수 확인 사항

1. 중개 대상물 확인 및 권리관계 분석

   • 등기부등본 확인 (필수): 계약 직전 반드시 등기부등본(등기사항전부증명서)을 발급받아 소유자, 가압류, 가등기, 근저당권, 전세권 등 제한물권 설정 여부를 확인해야 합니다. 등기명의인과 실제 계약 당사자가 일치하는지 신분증 등을 통해 대조해야 합니다. 공동명의인 경우 모든 명의인의 동의 여부를 확인해야 합니다.
   • 토지대장 및 건축물대장 확인: 물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 용도지역·지구, 건축물의 종류·구조·면적·층수 등을 확인하여 실제 물건과 일치하는지 확인해야 합니다. 위반건축물 여부도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
   • 토지이용계획확인서 확인: 해당 토지의 용도지역·지구 및 도시계획시설 결정 여부, 건폐율·용적률 제한 등을 확인하여 매수인의 이용 계획에 제약이 없는지 확인해야 합니다.
   • 지적도 및 임야도 확인: 경계, 모양 등을 파악하여 인접 토지와의 경계 침범 여부를 예측하고, 실제 현장과 비교해야 합니다.
   • 실제 현장 방문 및 확인: 등기부등본 등 공적 장부와 실제 물건의 상태가 일치하는지, 누수, 균열, 설비 고장 등 하자는 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 필요시 매수인과 동행하여 함께 확인하는 것이 좋습니다.
   • 미납 국세 및 지방세 확인 (매도인 협조): 매도인에게 미납된 국세나 지방세가 있는지 확인하고, 이는 매수인의 권리 행사에 영향을 미칠 수 있으므로 계약 조건에 반영해야 합니다.

2. 계약 당사자 확인 및 계약 능력 점검

   • 신분증 진위 확인: 계약 당사자의 신분증을 제시받아 사진, 주민등록번호 등을 확인하고, 필요시 진위 여부를 추가적으로 확인해야 합니다. 대리인과 계약할 경우 위임장 및 본인의 인감증명서를 확인해야 합니다.
   • 미성년자, 한정후견인, 성년후견인 여부 확인: 계약 당사자가 미성년자, 한정후견인, 성년후견인인 경우 법정대리인의 동의 또는 후견인의 동의가 필요합니다. 관련 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
   • 법인과의 계약 시 법인등기부등본 확인: 법인과의 계약 시 법인등기부등본을 통해 법인의 존재 여부, 대표이사, 사업자등록번호 등을 확인하고, 대표이사의 적법한 권한을 확인해야 합니다.

3. 중개 수수료 및 계약 조건 명확화

   • 법정 중개 수수료율 안내 및 확인: 법정 중개 수수료율을 정확하게 안내하고, 당사자와 협의하여 최종 수수료를 결정하며, 수수료 지급 시기 및 방법을 명확히 해야 합니다.
   • 특약 사항 명확하게 기재: 구두 합의된 내용은 반드시 계약서 특약 사항에 명확하게 기재하여 추후 분쟁의 소지를 없애야 합니다. (예: 하자 보수 책임, 잔금 지급일 조정 조건 등)
   • 계약 불이행 시 책임 소재 및 손해배상액 명시: 계약 불이행 시 책임 소재를 명확히 하고, 손해배상액 예정 규정을 둘 경우 그 내용을 명확하게 기재해야 합니다.

계약 진행 중 필수 확인 사항

1. 계약금 및 중도금 지급 확인: 계약금 및 중도금 지급 일자에 맞춰 정상적으로 지급되었는지 확인하고, 영수증 등을 통해 증빙을 남겨야 합니다.
2. 잔금 지급 및 소유권 이전 등기 절차 안내: 잔금 지급일, 장소, 필요 서류 등을 매수인에게 정확하게 안내하고, 소유권 이전 등기 절차가 원활하게 진행될 수 있도록 협조해야 합니다.
3. 물건 인도 및 하자 발생 시 처리 절차 안내: 물건 인도 시기 및 방법을 명확히 하고, 잔금 지급 전후 하자 발생 시 책임 소재 및 처리 절차를 안내해야 합니다.

계약 종료 후 필수 확인 사항

1. 소유권 이전 등기 완료 확인 (매수인): 매수인에게 소유권 이전 등기가 정상적으로 완료되었는지 등기부등본을 통해 확인시켜 주어야 합니다.
2. 중개 수수료 지급 확인: 약정된 중개 수수료가 정상적으로 지급되었는지 확인합니다.
3. 거래 관련 서류 보관: 공인중개사법에 따라 중개 관련 서류를 일정 기간 동안 보관해야 합니다.

마무리

고객의 재산을 보호하고 신뢰를 얻는 것은 물론, 궁극적으로 공인중개사 자신의 권익을 보호하는 길이기도 합니다. 끊임없는 자기 계발과 책임감 있는 중개 활동을 통해 분쟁 없는 안전한 부동산 거래 문화를 만들어나가야 할 것입니다.